ORDENANZA N° 47 / 2016
Artículo 1: Las Mensuras, Planos de Propiedad Horizontal, sus Planos de Obra como así también los Proyectos Especiales de urbanizaciones, conjuntos inmobiliarios, complejos habitacionales, industriales, comerciales u otra forma prevista en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación; proyectadas en zonas urbanas, suburbanas, rurales, o cualquier otra zona del distrito, que encuadren dentro de las previsiones de la presente norma y del resto de las normativas municipales de ordenamiento territorial vigente, deberán regirse por el régimen de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y/o PH Especiales, Tiempos Compartidos y/o Cementerios Privados debiendo atender como primera instancia el cumplimiento de los requerimientos dispuestos en la presente Ordenanza.
Asimismo se entiende por "proyecto de propiedad horizontal", todo conjunto inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes objeto de propiedad individual, complementados por una infraestructura de bienes inmuebles y servicios comunes, objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios de los bienes individuales.
Las superficies mínimas de los bienes individuales no serán inferiores a las que, para la zona en que se propone implantar el conjunto, determinen las ordenanzas de zonificación; planes directores o planes de uso del suelo respectivo; en caso de zona rural podrá normarse bajo lo dispuesto en las normas provinciales o disposición en particular que disponga el DEM.
Cuando la autoridad municipal apruebe las referidas proyectos y/o urbanizaciones en zonas rurales, el inmueble matriz podrá, si así lo entiende la autoridad municipal, por completamiento de trama, o en proyección de cumplimiento de Plan Estratégico o Plan Director Urbano, ser incorporado a la categoría de urbano o suburbano, con toda la carga correspondiente en su faz impositiva y fiscal, la respectiva ejecución de infraestructura solicitada por el municipio y con la aprobación respectiva de cambio de zonificación por el HCD.
Artículo 2: Cada uno de los bienes inmuebles deslindados en el plano de fraccionamiento respectivo como fracciones individuales -con o sin construcciones- constituirá una unidad, (parcela o unidad funcional) y se individualizará como "partida matriz/número de unidad"; asignándose por lo tanto su número de partida impositiva municipal.
Las unidades no serán a su vez divisibles en unidades menores, ni sobre elevadas, ni en subsuelo.
No obstante, en el proyecto del conjunto, podrán reservarse macro unidades destinadas a subdividirse en etapas futuras en unidades análogas a las primeras conforme se establezca en el respectivo Reglamento de Copropiedad.
Artículo 3: Cada propietario será dueño exclusivo de su lote o unidad y copropietario de los bienes afectados al uso común según lo dispone el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
La copropiedad de los bienes comunes es inseparable de la propiedad de cada lote o unidad. La cuota parte en la copropiedad será directamente proporcional a la superficie de cada lote o unidad, salvo que otra previsión se establezca en el Reglamento de Copropiedad.
Serán bienes comunes, aquellos destinados al uso y goce de todos los copropietarios, tales como accesos a los lotes privados, circulaciones y conexiones entre los bienes comunes y los lotes, espacios libres destinados a actividades sociales o recreativas y sus instalaciones, los servicios generales de agua potable, saneamiento, energía, alumbrado, disposición de residuos sólidos, en la forma que establezca el Reglamento de Copropiedad, debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble; como todo aquello que figuren en los nuevos Código Civil y Comercial.
Los servicios comunes deberán instalarse de modo que su operación general, mantenimiento y reparación puedan realizarse desde los espacios comunes.
Artículo 4: Para los PH, Conjuntos Inmobiliarios, Tiempos Compartidos y/o Cementerios Privados objeto de la presente, el estado de Propiedad Horizontal o derecho que corresponda por el nuevo Código Civil se perfecciona localmente con el cumplimiento en sus distintas etapas:
a) El permiso municipal que aprueba el plano de mensura, el plano de PH, el proyecto de urbanización y la habilitación municipal final de las obras de infraestructura; en caso de proyectos especiales bajo la forma de conjuntos inmobiliarios, cementerios privados y/o tiempos compartidos con la presentación y aprobación de un Plano de Proyecto Urbanístico.
b) El plano de mensura y fraccionamiento cotejado, visado y aprobado por la Municipalidad, visado, aprobado y registrado en la Dirección de Catastro; Dirección de Geodesia y de PH provincial, u otra área que provincia disponga oportunamente como Parques Industriales la aprobación del área provincial que atienda el tema de Desarrollos y Promoción Industrial; o Conjuntos Inmobiliarios la aprobación del área provincial que atienda el tema de Ordenamiento Urbano y Territorial.
c) La Escritura de Dominio más el Reglamento de Copropiedad, conteniendo la hipoteca recíproca de corresponder en garantía de las expensas comunes y la Apertura de la partidas correspondiente a la parcela general y las parcelas particulares.
Artículo 5: Para los casos comprendidos en planos de Propiedad Horizontal según el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los mismos deberán ingresar a forma de consulta de anteproyecto al municipio nota firmada por titular de la propiedad y profesional con incumbencias en la agrimensura actuante donde el municipio dará: indicadores urbanísticos y viabilidad de localización y zonificación, indicadores ambientales, arquitectónicos y constructivos, paisajísticos e históricos sujetos estos a las ordenanzas aprobadas al respecto en particular para todo el distrito; requerimiento de servicios públicos, con dicho anteproyecto en paso posterior deberá ingresar expediente administrativo para el respectivo visado municipal con: Nota de Solicitud firmado por titular; plano de obra con construcciones existentes con firma de profesional, plano de proyecto urbanístico aprobado, plano de PH con firma de profesional, certificación de servicios públicos requeridos, constancia de la apertura de las partidas correspondientes a las tasas municipales generales y particulares) y demás requisitos requeridos oportunamente según el caso en particular por las áreas técnicas del municipio.
Artículo 6: Para los casos comprendidos en los Conjuntos Inmobiliarios o PH especiales cada propietario o comprador de una unidad para realizar obras en la misma, podrá solicitar por sí solo el respectivo permiso de construcción a la autoridad municipal competente con el correspondiente plano de obra el que se ajustará a la normativa municipal que rija en el momento, y será único y directo responsable de las obras que realice y del pago de sus aportes a la Caja y/o Consejo Profesional con incumbencia; las que gravarán exclusivamente dicha unidad y/o parcela, y de las tasas municipales correspondientes por derechos de construcción vigentes.
La solicitud de todo permiso de construcción dentro del conjunto inmobiliario, deberá ser acompañada por una constancia de la administración de la urbanización en la que se establezca que el proyecto cumple con las condiciones convenidas en el Reglamento de Copropiedad respectivo.
Artículo 7: La autoridad municipal solicitará las obras mínimas de infraestructura a exigir en el plano de proyecto de urbanización y/o proyecto especial bajo el régimen de propiedad horizontal. Quedando las parcelas o unidades funcionales en cuestión interdictas, con asiento en notas en el plano de referencia hasta la finalización y aprobación de las mismas por el municipio. Una vez inscripto el plano y obtenida la autorización municipal podrán otorgarse e inscribirse operaciones de compraventa de estos bienes en el Registro de la Propiedad Inmueble y en Arba de la Provincia.
Artículo 8: Para los casos de Cementerios Privados o Tiempos Compartidos los mismos también deberán ingresar nota de solicitud de anteproyecto firmada por titular y profesional a cargo del mismo donde se explicará las características del mismo con plano respectivos para consulta; siendo el procedimiento similar al artículo 5 de la presente.
Artículo 9: Son aplicables a este régimen todas las normas legales nacionales y provinciales vigentes relativas a Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios, Tiempos Compartidos y Cementerios Privados y las que en el futuro se dicten y no se opongan a las disposiciones específicas de la presente y en especial si a la fecha de la actual norma no estuviere normado por la nación y/o la provincia salvo que la misma tenga rango de Ley.
Artículo 10: Quedan comprendidas en la presente situaciones asimilables a concepto de Pre Horizontalidad, consorcios de PH, los sub consorcios de un PH, asimismo condominios, fideicomiso o formas asimilables; como la imagen de una macro unidad funcional, o la de Unidad Rural Protegida (URP) del municipio. Los cuales se normarán en particular según la situación por las áreas técnicas del municipio. Asimismo tanto las autoridades municipales como las provinciales atenderán en particular de corresponder los derechos de Superficie, Servidumbre, Habitación, Usufructo, Sepultura que menciona el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo 11: Las urbanizaciones que encuadren en la presente norma, ya existentes o en curso de desarrollo, podrán adecuarse y ampararse al régimen vigente.
Artículo 12: Serán responsables de los presentes trámites los titulares de dominio, profesionales en su respectivas incumbencias, titulares de proyectos, titulares de unidades funcionales, desarrolladores, comercializadoras y/o administradores según correspondan.
Artículo 13: Por medio de autorizaciones acompañadas al expedientes de referencia los proyectos, sus responsables mencionados a manera enumerativa en el artículo anterior como los beneficiarios y/o adquirentes aceptan reconocen y acatan las disposiciones sobre concepto de Tasa General del emprendimiento y la Tasa Municipal Particular que le correspondiere sobre la parcela, unidad funcional o bien sujeto al derecho real de cualquiera de los proyectos enumerados.
Artículo 14: Este HCD entiende también que el distrito de Marcos Paz, todo en virtud de su Plan Estratégico Participativo 2020, la Planificación general, sus políticas de estado municipal, normas en particular, Planes Directores de Obras, Servicios, Seguridad, Educación, Salud, Deportes, Recreación, Transporte, Comunicación, etc., resulta compatible y comprendido en el concepto amplio del derecho del artículo 2073 del Código Civil y Comercial de la Nación con los beneficios que ello implica.
Artículo 15: Como disposición anexa y a modo de Hoja de Ruta para facilitar el trámite se entiende vigente el siguiente procedimiento administrativo:
A) Municipio: 1: Consulta – Ante Proyecto: Zonificación; Indicadores Urbanísticos y Localización; indicadores arquitectónicos, históricos, paisajísticos, ambiental; requerimiento de servicios públicos (agua, cloaca, gas, electricidad, alumbrado público, forestación, nivelación, reservorios de agua, veredas, calles, comunicación)
2 - 1: Presentación Municipal: Nota de Solicitud; Plano de Mensura, o PH; Plano de Obra con construcciones existentes; Notas por autoridades competentes de prestación de los servicios requeridos por municipio, certificado urbanístico o en carátula de plano los indicadores urbanísticos, constatar agregado en plano en notas oficiales cumplimiento de la presente Ordenanza.
2 – 2: Presentación Municipal Especial: para los casos de Conjuntos Inmobiliarios, Cementerios Privados y/o Tiempos Compartidos: Nota se Solicitud; Plano de Proyecto Urbanístico, Plano de Mensura, Plano de PH, Contribución por valorización inmobiliaria a favor del municipio, constatar agregado en plano en notas oficiales cumplimiento del presente decreto
B) Provincia: Cumplimentar las disposiciones Provinciales vigentes.
C) Municipio: Cumplimentado trámite en Provincia acompaña al expediente de referencia municipal, copia Plano aprobado por las áreas intervinientes en Provincia debidamente registrado, con copias de cedulas catastrales, Comunicado de Plano al Registro de la Propiedad, copia certificada del Reglamento de Co Propiedad, soporte digital que disponga la oficina técnica municipal, etc.
Artículo 16: Entiéndase por Plano de Proyecto Urbanístico, plano que deberá contar con la siguiente información: Nombre del Emprendimiento, Destino, Partido, Localidad, Propietario, Nomenclatura Catastral, Zona Urbanística, Indicadores Urbanísticos, FOS, FOT, densidad, balance de superficie en m2: total calles a ceder, neta del emprendimiento, residencial y/o comercial, circulación, espacios comunes, parcelas o unidades funcionales, densidad neta y bruta, cantidad de viviendas unifamiliares y/o multifamiliares, cantidad de parcelas industriales de corresponder, cesión de espacios verdes y libres de uso público, en el predio y fuera del predio, reserva de equipamiento comunitario en el predio o fuera del predio; servicios públicos (calles – su tipología, veredas, agua, cloaca, energía eléctrica, alumbrado público, gas natural, desagües, comunicaciones), coeficientes de permeabilidad, cotas de nivel, forestación, reservorios de agua individuales y comunitarios, estudio hidrológico, estudio hidráulico, impacto ambiental, manejo de residuos, de proyectarse tipo de cerramiento, Digitalización de dicho Plano de Proyecto Urbanístico en soporte magnético según lo requerido por ente municipal. Dicho plano la oficina técnica municipal brindará plano modelo y visará el cumplimiento de lo requerido y la respectiva documentación respaldatoria, debiendo estar firmado por titular y profesional actuante con matrícula habilitante.
Artículo 17: Contravencional. A los efectos de los incumplimientos de la presente disposición será de aplicación la normativa contravencional municipal vigente y su procedimiento; y/o la aplicación complementaria por las infracciones, incumplimiento de obligaciones, sanciones, multas que establece con facultad municipal los arts. 93 al 97 del decreto ley 8912/77.
Artículo 18: Para casos de Proyectos Especiales la Secretaria de Economía a través de la Oficina de Rentas y la Secretaria de Obras y Servicios a través de la Oficina de Catastro podrán cobrar tasa especial por pronto despacho y valuación del plano proyecto obra de conjunto inmobiliario y el plano de proyecto urbanístico por equivalente a 100 módulos municipales de la Impositiva y Fiscal vigente.
Artículo 19: Dispóngase que para los casos que no se encuentren previstos en particular en la presente, las presentaciones que se realicen, los proyectos que se eleven en consideración, se dará intervención a las áreas municipales correspondientes, y elevara en consulta a las áreas con injerencia en el tema y áreas de asesoramiento del gobierno provincial.
Artículo 20: De Forma.
Dada en la sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante del Partido de Marcos Paz a los diecisiete días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis.
Fecha de publicación: 05/12/2016
