ORDENANZA N° 082 / 2018
Artículo 1º: Incorpórese a la Ordenanza N° 106/2013 - Ordenanza Impositiva y Fiscal las siguientes modificaciones:
A continuación del Titulo XXVII – Tasa por Mantenimiento Vial Municipal, de la Ordenanza Impositiva y Fiscal vigente (106/2013) el Titulo XXVIII - Derecho de Participación en la Renta Diferencial, con sus respectivos Capítulos, el que quedará redactado de la siguiente manera:
TÍTULO XXVIII – DERECHO DE PARTICIPACION EN LA RENTA DIFERENCIAL
CAPÍTULO I - DEL HECHO IMPONIBLE
“Se entenderá al “Derecho de Participación en la Renta Diferencial” como la aplicación del término económico de “Plusvalía”.
“Constituyen hechos generadores del presente tributo, aquellos actos y hechos administrativos que autoricen específicamente a destinar el inmueble a un uso más rentable, a incrementar el aprovechamiento de las parcelas permitiendo una mayor área edificada o a la realización de proyectos que generen externalidades”.
“El presente título comprende el pago de derechos por los conceptos que a continuación se detallan:
a. La incorporación a las áreas urbanas, suburbanas y extraurbanas de los inmuebles clasificados como área rural, o complementaria; y la incorporación al área urbana de los inmuebles clasificados como suburbanos o extraurbanos.
b. El establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos, del régimen de usos del suelo y de la zonificación territorial sobre parcelas determinadas.
c. La autorización de un mayor aprovechamiento de las parcelas en edificación, bien sea elevando el FOS (Factor Ocupacional Suelo) o el FOT (Factor Ocupacional Total) en las aéreas urbanas, suburbanas, extraurbanas, complementarias.
d. La autorización para la instalación de proyectos urbanísticos, hoteleros, industriales y demás proyectos de desarrollo y construcción que produzcan externalidades sociales, ambientales y urbanísticas dentro del ejido del partido de Marcos Paz.
e. La ejecución de obras públicas que generen un mayor valor en los inmuebles.”
CAPÍTULO II - DE LA BASE IMPONIBLE
“Está constituida por el número total de metros cuadrados, para el caso de cada inmueble, que será igual a la superficie total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público de la ciudad.”
“Cuando se incorpore un área a otra área que permita una mayor intervención teniendo en cuenta los indicadores urbanísticos del área de origen, la renta diferencial se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:
a. Se establecerá el precio comercial de las parcelas con características similares en cada una de las zonas, o subzonas, beneficiarias, antes de la acción urbanística generadora del incremento de las rentas.
b. Una vez que se apruebe la modificación de la norma específica mediante las cuales se asignen usos, intensidades de edificación, y zonificación, se determinará el nuevo precio comercial de la parcela. Comprendidas en las correspondientes zonas, como equivalente al precio por metro cuadrado de inmueble con características similares de zonificación, uso, intensidad de uso y localización, éste precio se denominará precio de referencia.
c. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimara como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el recio comercial antes de la acción urbanística, de acuerdo a los incisos a y b de este artículo. La renta diferencial para cada parcela individual será igual al mayor valor por metro cuadrado, multiplicado por el total de la superficie objeto de participación en la renta, debiendo cargarse en cada partida la renta/derecho a la partida origen, o una vez aprobado el plano correspondiente a cada una de las partidas que se originen o de suscripto el convenio urbanístico.”
“Cuando se establezcan o modifiquen parámetros urbanísticos o se autorice el cambio del uso del suelo a uno más rentable, la renta diferencial se establecerá de acuerdo al siguiente procedimiento:
a. Se establecerá el precio comercial de las parcelas en cada una de las zonas beneficiarias, con características homogéneas, antes de la acción urbanística generadora del incremento de la renta.
b. Se determinará el nuevo precio comercial que se utilizará en cuanto base del cálculo del efecto del incremento de rentas cada una de las zonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de inmuebles con características similares de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de referencia.
c. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística, de acuerdo a lo establecido en los incisos a y b de este artículo. La renta diferenciada para cada parcela individual será igual al mayor por metro cuadrado, multiplicado por el total de la superficie objeto de participación de la renta, debiendo celebrarse el correspondiente convenio urbanístico.
“Cuando se autorice un mayor aprovechamiento de una parcela, bien sea elevando el FOS (Factor de Ocupación Suelo) y/o el FOT (Factor de Ocupación Total) en las áreas urbanas, suburbanas, extraurbanas y complementaria, se establece el “Régimen especial para la autorización de mayor aprovechamiento del suelo”, estableciendo los derechos sobre la renta diferencial de acuerdo con el siguiente procedimiento:
a. El Departamento Ejecutivo implementará la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo.
b. A los fines de obtener la autorización correspondiente, el propietario deberá presentar su propuesta y su acreditación como tal.
c. El Departamento Ejecutivo, por medio del área municipal correspondiente, efectuará las recomendaciones que considere pertinentes, y emitirá si correspondiere la autorización.
d. El cálculo del derecho sobre la renta diferencial se efectuará sobre el excedente autorizado, utilizando un precio base sobre metro cuadrado que será definido tomando como referencia tasaciones. La actualización del precio base se realizará una vez por año recurriendo al mismo mecanismo y estará a cargo del área municipal correspondiente.
“Cuando el Departamento Ejecutivo se encuentre en condiciones de otorgar la autorización para la instalación de proyectos urbanísticos, hoteleros, industriales y demás proyectos de desarrollo y construcción que produzcan externalidades sociales, ambientales y urbanísticas dentro del ejido del partido de Marcos Paz, determinará su procedencia y viabilidad siempre que los mismos resulten beneficios para la Ciudad, efectuando la medición del impacto operada en términos económicos, dicha cifra resultará exigible al emprendimiento privado de acuerdo a lo dispuesto en la Ordenanza Impositiva.
A los fines de la aplicación de la presente ordenanza, se entenderá “externalidades”, a las consecuencias y desbalances que la instalación de los emprendimientos previstos en el presente artículo generen en el ámbito circundante y que impacten sobre el mismo, en razón de un mayor presión del entorno ambiental, en la necesidad de una mayor provisión de servicios y transporte, en recarga sobre la densidad poblacional, en reducción de espacios disponibles para la ciudad, entre otros.”
“Cuando se ejecuten obras públicas deberán determinarse el mayor valor adquirido por el inmueble en razón de tales obras, a tal efecto, el Departamento Ejecutivo mediante acto determinará el valor promedio del incremento de las rentas estimadas que se produjo por metro cuadrado en la zona afectada.”
CAPÍTULO III - DE LOS CONTRIBUYENTES Y RESPONSABLES
“Son contribuyentes y responsables del tributo, todas las personas físicas o jurídicas, propietarios o poseedoras, de inmuebles que se encuentran ubicados dentro de los límites del ejido municipal y que hubieran resultado pasibles de un mayor valor, ajeno a las acciones realizadas por el propietario o poseedor, en función de las obras públicas o actos político-administrativo establecidos por el estado municipal, así como a los emprendimientos que produzcan externalidades sociales, ambientales y urbanísticas dentro del área”.
CAPÍTULO IV - DEL PAGO
“Los derechos de participación municipal en la renta diferencial podrán abonarse mediante cualquiera de las siguientes formas:
1. De acuerdo a lo establecido en el Art. 35º de la Ordenanza Fiscal vigente.
2. Transfiriendo al Estado Municipal una porción del inmueble objeto de la misma, de valor equivalente al monto liquidado mediante la transferencia de una porción de la superficie parcelaria podrá canjearse por inmuebles localizados en otras zonas del área urbana, conforme los cálculos de equivalencia de valores correspondientes.
3. Mediante la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o espacios verdes y áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de viviendas de población de bajos recursos, cuya inversión resulte equivalente al monto liquidado.
CAPÍTULO V – DE LAS EXENCIONES Y EXIMICIONES
“Exímase del pago de derechos de participación en la renta diferencial a los poseedores o propietarios de inmuebles destinados a viviendas de interés social, programas estatales de vivienda o que hayan regularizado su dominio a través de la ley 24374 y 10830 o los que en el futuro tengan el mismo sentido.”
CAPÍTULO VI – DE LAS DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
“Se faculta al Departamento Ejecutivo para evaluar y dictaminar respecto de la viabilidad y procedencia de cada recategorización o planteo urbanístico en base al criterio más beneficioso para la ciudad.“
“Se faculta al Departamento Ejecutivo para celebrar los correspondientes convenios urbanísticos con los particulares involucrados, a los fines de establecer las condiciones, garantías, formas de pago y plazos que garanticen su debido cumplimiento e implementación, los que serán sometidos a aprobación definitiva por el Honorable Concejo Deliberante.”
“El Departamento Ejecutivo establecerá los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuanta su situación anterior a la acción urbanística; y determinará el correspondiente precio de referencia tomando como base de cálculo los parámetros indicados en el Capítulo II – De la Base Imponible de la presente ordenanza.
Para la determinación del precio comercial antes de la acción urbanística generadora del incremento de la renta del nuevo precio de referencia, el Departamento Ejecutivo solicitará las tasaciones correspondientes.”
“Con base en la determinación del efecto de incremento en las rentas urbanas por metro cuadrado calculado para cada una de las zonas o subzonas objeto e la participación como se indica en la Ordenanza Impositiva, el Departamento Ejecutivo liquidará la participación municipal de las rentas diferenciales en relación con cada uno de los inmuebles objeto de la misma y aplicará los porcentajes correspondientes.
A partir de la fecha en que se disponga la liquidación del monto de la participación correspondiente a todos y cada uno de los inmuebles beneficiados con las acciones urbanísticas, el Departamento Ejecutivo contará con un plazo de 30 días hábiles para expedir el acto administrativo que la determina y para notificarlo a los propietarios o poseedores, lo cual procederá mediante dos (2) avisos publicados en periódico de circulación local.
Una vez firme el acto administrativo de liquidación de participación en la renta diferencial, se ordenará su inscripción en la partida municipal de cada uno de los inmuebles. Para que puedan registrarse actos de transferencia del dominio sobre los mismos, será requisito esencial el certificado de la administración en el cual se haga constar que se han abonado los derechos de participación municipal en la renta diferencial correspondiente.
A fin de posibilitar a los ciudadanos en general, y a los propietarios y poseedores de inmuebles en particular, disponer de un conocimiento más simple y transparente de las consecuencias de las acciones urbanísticas generadoras de incrementos en la renta, el Departamento Ejecutivo divulgará el efecto de incremento de renta por metro cuadrado para cada una de las zonas beneficiarias y notificará fehacientemente a los interesados.”
“Cualquier propietario o poseedor de un inmueble objeto de la aplicación de la participación en la renta a través de los derechos establecidos en la presente ordenanza, podrá solicitar que el Departamento Ejecutivo revise el efecto de incremento de renta estimado por metro cuadrado definido para la correspondiente zona en la cual se encuentre su parcela y podrá requerir el cálculo de un nuevo avalúo.
Para el estudio y decisión de los recursos que hayan solicitado la revisión de la estimación de mayor o menor valor por metro cuadrado, el Departamento Ejecutivo contará para expedirse con un plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha del último recurso interpuesto en el cual se haya pedido dicha revisión.”
“Los derechos de participación en la renta diferencial sólo serán exigibles en el momento en que se presente para el propietario o poseedor del inmueble, respecto del cual se haya declarado un efecto de incremento de renta cualquiera de las siguientes situaciones:
a. Permiso de urbanización o construcción, aplicable para el cobro de los derechos de participación en la renta diferencial generada por cualquiera de los hechos generadores de que se trata citados en el Capítulo I - Del Hecho Imponible.
b. Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro del derecho de participación en la renta diferencial generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo.
c. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble, aplicable al cobro del derecho de participación en la renta diferencial de que se tratan los hechos generadores de los incisos a) b), c) y e) del Capítulo I - Del Hecho Imponible.
“Para la expedición de los permisos, así como para el otorgamiento de actos de transferencia del dominio en relación con inmuebles sujetos a la aplicación de los derechos de participación en la renta diferencial, será necesario acreditar el cumplimiento de los términos por los cuales de aprobó el proyecto, se otorgó el permiso, se sancionó la norma.
Si por cualquier causa no se efectuara el pago de los derechos de participación en los efectos previstos en el párrafo anterior su cobro resultará exigible cuando ocurra cualquiera de las restantes situaciones previstas. A todo evento, responderán solidariamente el poseedor y el propietario, cuando fuere el caso.”
“Los derechos municipales en la renta diferencial generadas en las acciones determinadas en el Capítulo I - Del Hecho Imponible, son independientes de otros gravámenes que se impongan a la propiedad inmueble.”
“Teniendo en cuenta que la presente ordenanza regula aspectos relacionados con obras públicas, obras particulares, catastrales, de zonificación y parcelamiento, planeamiento urbano, economía y hacienda entre otros, se faculta al Departamento Ejecutivo a designar y/o crear el o los órganos de aplicación que considere apropiados al efecto.”
Artículo 2º: Incorpórese a continuación del Titulo XXVII – Tasa por Mantenimiento Vial Municipal, de la Ordenanza Impositiva y Fiscal vigente (106/2013) el Titulo XXVIII - Derecho de Participación en la Renta Diferencial y su correspondiente articulado, el que quedara redactado de la siguiente manera:
“El Departamento Ejecutivo, por medio del área correspondiente, establecerá el porcentaje de participación municipal que se imputará a la renta diferencial generada en cada zona, el que podrá oscilar entre el 10% y el 30% del mayor valor observado por metro cuadrado. Entre distintas zonas la tasa de participación podrá variar dentro del rango aquí establecido, tomando en consideración sus calidades urbanísticas y las condiciones socioeconómicas de los hogares propietarios del los inmuebles.”
Artículo 3°: De forma
Dada en la sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante del Partido de Marcos Paz en Asamblea de Concejales y Mayores Contribuyentes a los veintisiete días del mes de diciembre del año dos mil dieciocho.
